Que contient le cahier des conditions de vente ?

Lorsqu’un bien immobilier saisi est vendu aux enchères judiciaires, un document essentiel encadre la procédure : le cahier des conditions de vente. Il est établi par l’avocat poursuivant, déposé au greffe du Tribunal Judiciaire, et consultable avant la vente. C’est la “fiche d’identité juridique” du bien mis en vente, et c’est à partir de lui que les enchérisseurs doivent bâtir leur stratégie.
Mais que contient-il exactement ? Voici un tour d’horizon complet.

1. L’identification du bien mis en vente

Le cahier des conditions de vente commence par la description précise du bien immobilier. On y retrouve :

• L’adresse complète du bien

• Sa nature (appartement, maison, terrain, local commercial…)

• La superficie cadastrale, l'origine de la propriété

• Les lots de copropriété, le cas échéant

• Les éventuelles dépendances (garage, cave, jardin…)

Cette section peut être accompagnée de références cadastrales et d’un extrait du titre de propriété du propriétaire saisi.

2. Le contexte juridique de la vente

Ce document explique pourquoi et à la demande de qui le bien est vendu. Il précise :

• L’identité du créancier poursuivant (souvent une banque ou un organisme de crédit)

• La décision judiciaire à l’origine de la vente (jugement de saisie, ordonnance, etc.)

• Le tribunal compétent, les dates de visites et d'adjudication

Cette partie est essentielle pour comprendre le cadre juridique et vérifier que la procédure est régulière.

3. Le montant de la mise à prix et les modalités d’enchères

Le cahier mentionne toujours la mise à prix, c’est-à-dire le montant de départ de la vente.
👉 Attention : dans une vente judiciaire, ce montant correspond souvent à la dette du propriétaire saisi et non à la valeur réelle du bien.

Le document précise également :

• Le montant de la consignation à verser pour participer (souvent 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 €)

• Le mode de paiement accepté (virement, chèque de banque au nom du séquestre)

• Les conditions d’adjudication (délais, surenchère possible, etc.)

4. L’état d’occupation du bien

Ce point est capital. Le cahier des conditions de vente indique si le bien est :

• Libre de toute occupation

• Loué, avec éventuellement mention du bail, du montant du loyer et du nom du locataire

• Occupé par le propriétaire saisi

• Ou encore occupé sans droit ni titre

Cette information a un impact direct sur le prix final et les délais pour prendre possession du bien après l’adjudication.

5. Les diagnostics et l’état du bien

Le cahier inclut les diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, DPE, électricité…) si ceux-ci ont pu être réalisés.
Il peut aussi contenir :

• Le procès verbal de description, établi par huissier, qui donne un état des lieux détaillé

• Des photos ou rapports d’expertise

• La mention de travaux ou sinistres connus

Ces éléments sont précieux pour évaluer les risques liés à l’état du bien.

6. Les charges, servitudes et dettes associées

Le document liste les charges attachées au bien :

• Servitudes (de passage, d’écoulement des eaux, etc.)

• Copropriété : dettes éventuelles, charges impayées, procédures en cours

• Hypothèques, privilèges ou inscriptions grevant le bien

💡 Ces informations permettent de savoir si le bien sera acquis “libre de toute charge” après la vente, ou si certaines dettes peuvent subsister à la charge de l’acquéreur.

7. Les frais à la charge de l’adjudicataire

Le cahier précise clairement les frais supplémentaires à prévoir en plus du prix d’adjudication :

• Les droits d’enregistrement et taxes

• Les frais de publication et de transfert de propriété

• Les frais d’expulsion éventuels si le bien est occupé

• Les honoraires d’avocat représentant l’adjudicataire

Ces coûts peuvent représenter jusqu’à 10 à 15 % du prix de vente, selon les cas.

8. Le calendrier de la vente et les délais de paiement

Enfin, le cahier indique les délais à respecter après l’adjudication :

• Délai de versement du prix (généralement 45 jours)

• Possibilité ou non de surenchère (dans les 10 jours suivant la vente)

• Délais pour la publication du jugement d’adjudication au service de publicité foncière

Conclusion

Le cahier des conditions de vente est un document fondamental. Il réunit toutes les informations nécessaires pour évaluer la valeur réelle d’un bien, ses contraintes juridiques, et les frais à prévoir.
Avant de vous lancer dans une enchère, prenez toujours le temps de le consulter attentivement avec votre avocat : c’est le meilleur moyen d’éviter les mauvaises surprises et de sécuriser votre acquisition.