Le Lexique des Enchères

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Acte authentique : Il est rédigé par un Officier public habilité (notaire, huissier, officier d’état civil), conformément aux formalités et obligations légales. Lors de la signature, le rédacteur est présent, il peut vérifier l’identité et les pouvoirs des parties présentes, les renseigner sur la portée de l’engagement pris et donner toutes explications utiles. Sa signature « authentifie » l’acte.

Acte sous seing privé  : il est rédigé par des personnes privées (ou un mandataire désignée par elles) afin de constater un acte ou un fait juridique.

Adjudicataire : Bénéficiaire d’une adjudication. Dans le cas d’une vente immobilière, judiciaire ou volontaire, c’est la personne (morale ou physique) qui a acheté le bien et en devient propriétaire.

Adjudicateur  : personne chargée d’une adjudication

Adjudication : Attribution d’un bien immobilier mis aux enchères par le juge ou l’officier ministériel qui procède à la vente.

Audience d’orientation : C’est une étape importante de la vente judiciaire, en particulier pour le débiteur, dont c’est l’ultime occasion de contester la créance ou la procédure initiée. Le juge, après avoir entendu les parties, statue sur les éventuelles contestations et détermine les modalités de poursuite de la procédure. Il peut autoriser une vente amiable (si le débiteur en a fait la demande), après s’être assuré qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, ou ordonner la vente forcée. Dans ce cas, il fixe la date de la vente.

Barreau : Ordre professionnel des avocats. C’est l’organisme professionnel, administratif et juridictionnel de défense et de régulation de la profession des avocats. Chaque avocat, pour exercer sa profession, doit être inscrit à un barreau.

Bâtonnier : Elu par les membres du Barreau, il en est le porte-parole. Il a également une fonction d’arbitrage entre les avocats, ou de conciliateur dans les différends entre avocat et client.

Cahier des conditions de vente (CCV) : Anciennement appelé «cahier des charges», il comporte des renseignements essentiels :

• les caractéristiques du bien : désignation complète, origine de propriété, urbanisme, cadastre, occupation, certificats Loi Carrez, étiquette énergétique, les baux, procès-verbal descriptif (dans le cas d’une vente judiciaire)…
• le décompte des sommes dues (dans le cas d’une vente judiciaire), le montant des frais préalables et généraux, les conditions d’enchère, le délai de règlement par l’adjudicataire, la mise à prix, la désignation du séquestre.

On peut consulter le Cahier des Conditions de Vente, soit au cabinet de l’avocat poursuivant et au Tgi, soit à l’étude du notaire qui organise la vente et à la Chambre des Notaires.

CARPA : Une Caisse Autonome des Règlements Pécuniaires des Avocats du barreau est un organisme (Loi 1901) gérant les comptes sur lesquels doivent être enregistrées les sommes reçues par les avocats dans le cadre de leur activité professionnelle. Chaque entrée ou sortie de fonds est contrôlée par la Carpa.

Chèque certifié : Chèque bancaire ou postal dont la provision a été certifiée par la banque, par apposition d’un « certificat »

Chèque de consignation : Chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre ou du consignataire désigné dans le cahier des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix (article 74 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006). C’est une sorte d’acompte qui garantit l’honnêteté de l’enchérisseur.

Conservation des hypothèques : Service administratif assurant la publicité foncière et la perception de certains droits fiscaux.

Créance : Droit d’une personne (le créancier) d’exiger le paiement d’une dette.

Débours : Frais annexes, autres que les honoraires, versés dans le cadre de la constitution d’un dossier.

Droit de préemption : L’Etat, les communes peuvent se substituer au dernier enchérisseur afin d’acquérir un bien immobilier à son prix d’adjudication. Ce droit est prévu par la loi du 21 décembre 1921, pendant un délai de : 1 mois : droit de préemption urbain, Art. R.213-14 du Code de l’Urbanisme – 20 jours : droit de préemption rural du fermier, Art. L.412-11 du Code Rural – 1 mois : droit de préemption agricole pour la SAFER – 1 mois : droit de préemption du locataire s’il n’a pas été prévenu au moins un mois avant la vente, Art. 10, Paragraphe 2, Loi du 31/12/75

Emoluments : Rémunération des actes effectués par les notaires et les avocats dont les montants sont fixés par décret.

Folle enchère : L’expression n’est plus utilisée. Voir à “réitération des enchères”

Frais de vente : Parmi les frais de vente, on trouve le prix d’adjudication mais également les frais préalables à la vente (voir au-dessous). Il faut également payer les droits de mutation aux services du Trésor, les débours et émoluments de l’avocat ou du notaire et les frais de publicité foncière. Il faut approximativement compter une somme de 15% à payer en plus du prix mais cela dépend du coût des frais préalables qui peuvent parfois être importants.

Frais préalables de vente : Ils regroupent les frais d’organisation et de communication de la vente (publicité presse et web, visites, diagnostics) et sont engagés par le créancier poursuivant ou le notaire.

Greffe : Secrétariat des services d’un tribunal ou d’une Cour. Pour les ventes aux enchères publiques, il s’agit du Greffe du JEX.

Indivision : Un bien en indivision (ou bien indivis) est la propriété de plusieurs personnes. Chacune a des droits sur le bien, mais la part de chaque personne n’est pas matériellement identifiée.

Legs : Transmission à titre gratuit d’un ou plusieurs biens du défunt, faite de son vivant par testament, mais qui ne prendra effet qu’à son décès.

Légataire : Bénéficiaire du legs

Licitation : C’est la procédure qui permet à des personnes détenant un bien en indivision de sortir de cette indivision en vendant le bien aux enchères, pour s’en partager le prix. Elle est utilisée en particulier lors d’un divorce ou d’un héritage. On parle alors de vente volontaire et c’est le Tribunal qui fixe la mise à prix.

Liquidation judiciaire : Procédure visant à mettre fin aux activités d’une entreprise en faillite. La Liquidation judiciaire implique qu’un mandataire judiciaire vende aux enchères publiques les biens de l’entreprise ou de l’entrepreneur pour payer les créanciers. Dans le cadre de cette procédure, c’est le juge-commissaire qui fixe la mise à prix.

Mandataire : Personne à qui est confié le pouvoir d’agir pour le compte d’une autre personne. Le mandat doit être écrit, daté et signé par les deux parties. Il ne porte que sur une seule vente dont la date doit être mentionnée.

Mise à prix : Prix de départ à partir duquel les enchères seront portées.

Officier ministériel : Homme de loi (Notaire, Avoué, Huissier, etc…) investi par le ministre de la Justice pour dresser et recevoir des actes authentiques.

Ordonnance : Décision rendue par un magistrat décidant seul.

Procès Verbal Descriptif (PVD) : Acte établi par un huissier de justice décrivant le bien immobilier (disposition des pièces, état général, conditions d’occupation, identité du syndic, photographies). On le retrouve aussi dans le CCV.

Réitération des enchères : Parfois, certains portent des enchères qu’ils ne peuvent honorer. On parle de “réitération des enchères” ou « folle enchère » (ancien terme) lorsque l’adjudicataire n’est en mesure de régler le prix ou les frais de vente et qu’une nouvelle vente est alors organisée.

Saisie immobilière : Vente forcée d’un bien immobilier à la demande du créancier du propriétaire. Le créancier fixe la mise à prix et est remboursé avec le prix d’adjudication. Le solde éventuel revient au propriétaire.

Surenchère : C’est une «revente sur enchères». Une vente aux enchères publiques ne devient définitive qu’après la période de 10 jours ouvrés. Pendant cette période, toute personne peut demander à un avocat, de faire une surenchère de 10% du prix principal de vente. S’il y a surenchère, le bien sera remis en vente à une autre date, sur la base de cette nouvelle mise à prix. Le jour de l’audience, si aucune enchère n’est portée, le surenchérisseur est déclaré acquéreur. Il ne peut y avoir qu’une surenchère.

Testament : Acte contenant les dernières volontés d’une personne et ses décisions concernant l’attribution de ses biens après son décès.

Vente à l’amiable : Vente de gré à gré qui peut se réaliser avec ou sans mise à concurrence.