Le site des ventes immobilières Judiciaires du Grand Sud
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Les ventes immobilières aux enchères publiques
Forcées ou volontaires, elles ont pour points communs de se dérouler dans des lieux publics où chacun peut se rendre, de ne concerner que des biens immobiliers, d’aboutir à une adjudication au meilleur enchérisseur et d’avoir fait l’objet de publicités préalables.
La vente immobilière judiciaire
Elle a lieu au Tribunal de Grande Instance et se fait sous le contrôle du Juge de l'Exécution (Jex). Elle est le résultat d'une procédure de " vente forcée ", initiée par un créancier (banque, organisme de crédit, Trésor Public...) à l'encontre d'un particulier débiteur ou d'une entreprise en liquidation judiciaire. Elle peut également être dite " sur licitation " : en général utilisée lors de succession, elle permet de mettre en vente un bien appartenant en indivision à plusieurs héritiers.
Le cadre des enchères
Tout au long du 19e siècle, les ventes aux enchères à Paris se tenaient dans divers endroits tels que : l'Hôtel Seguier, la place de la Bourse, l'actuel Hôtel Drouot bâti à cet effet, etc. Désormais, ces ventes se tiennent dans les chambres des Criées au sein du Tribunal de Grande Instance, à une date fixée et affichée 40 jours au préalable. Tous les détails de ces ventes aux enchères publiques sont publiés dans les journaux d'annonces légales, ainsi que dans les journaux locaux. Pour participer aux enchères, les intéressés doivent obligatoirement mandater les services d'un avocat qui sera garant de leur identité et de leur solvabilité.
Déroulement des enchères et acquisitions des biens
Une vente judiciaire, encore appelée vente par adjudication, débute lorsque le président allume les feux.
Ainsi, l'huissier déclenche un chronomètre pour une durée d'une minute et demi, durant laquelle les avocats des intéressés
peuvent enchérir. Le chronomètre repartira de nouveau, suite à toute nouvelle enchère. A la fin de la procédure, le bien
devrait être adjugé au dernier enchérisseur. Seulement, il existe un délai de dix jours pendant lesquels, une surenchère
est possible. Effectivement, le surenchérisseur éventuel devra se déclarer auprès du Greffe des Criées du Tribunal de
Grande Instance à travers son avocat, afin de remettre le bien en vente à une date ultérieure. S'il n'y a pas de surenchère,
le nouvel acquéreur aura deux mois pour régler le paiement du bien afin qu'il lui revienne.
Notons qu'il aura à payer des frais d'environ 20 % du montant d'adjudication, partagés entre les frais de poursuite,
émoluments de vente, droits d'enregistrement et bien évidemment les honoraires de l'avocat.
Le déroulement d'une vente
Elle a lieu au Tribunal de Grande Instance et se fait sous le contrôle du Juge de l'Exécution (Jex). Elle est le résultat d'une procédure de " vente forcée ", initiée par un créancier (banque, organisme de crédit, Trésor Public...) à l'encontre d'un particulier débiteur ou d'une entreprise en liquidation judiciaire. Elle peut également être dite " sur licitation " : en général utilisée lors de succession, elle permet de mettre en vente un bien appartenant en indivision à plusieurs héritiers.
L'audience d'orientation
C'est une étape importante dans la procédure de vente. Le Jex, après avoir entendu les parties et pris connaissance du
Cahier des Conditions de Ventes, décide de la suite à donner. Le débiteur, à cette occasion, peut contester la créance,
demander une modification du prix ou proposer une vente amiable (dans ce cas, si le Jex l'autorise, la procédure est
suspendue le temps de concrétiser cette vente).
Si le Jex confirme la vente forcée, il détermine alors la mise à prix et la date de l'audience d'adjudication.
Etre enchérisseur
Pour pouvoir enchérir, il vous faudra être représenté par un Avocat inscrit au Barreau du tribunal devant lequel la vente est poursuivie. Il vous indiquera les documents à lui communiquer (état civil du ou des acquéreur(s), justificatifs d’identité et de domicile, Kbis pour les sociétés…). La loi exigeant que l’enchérisseur présente des garanties de paiement, il vous sera demandé avant l’adjudication une caution bancaire irrévocable ou chèque de banque de 10% du montant de la mise à prix (montant ne pouvant être inférieur à 3000€)..
La publicité
Elle doit paraître entre 30 et 60 jours avant la date de la vente (20 et 40 pour les licitations), dans des journaux habilités à publier des annonces légales dans le département où se trouve le bien.
Elle se décompose en deux parties :
- un « avis détaillé », texte long reprenant les coordonnées de l’avocat poursuivant, date et lieu de la vente, le bien vendu et ses caractéristiques, le poursuivant, la mise à prix, possibilité de surenchère, lieu de consultation du cahier des charges, visites… Une affiche reprenant ces mentions est apposée au Greffe du Juge de l’Exécution.
- deux « avis simplifiés », texte court : coordonnées de l’avocat, date et lieu de la vente, le bien, son adresse, mise à prix, visites. Ce texte est également affiché, sur le bien vendu.
L’audience d’adjudication
Les enchères se font au chronomètre, par tranches de une minute 30. Dès qu’une proposition est faite, le chronomètre repart pour une minute 30, jusqu'à ce qu’il n’y ait plus d’enchères. Le mandant de l’avocat enchérisseur devient alors adjudicataire.
… Mais pas encore propriétaire, car il peut y avoir surenchère (si cette possibilité figure au CCV). Pendant 10 jours, un autre acheteur potentiel, par l’intermédiaire d’un avocat, peut proposer un prix d’achat de 10% supérieur à celui d’adjudication. Le bien est alors remis en vente. Cette seconde adjudication sera la dernière, car il ne peut y avoir qu’une surenchère.
… Sauf si l’adjudicataire ne respecte pas ses engagement (quelle qu’en soit la cause) et est déclaré défaillant. Le bien est donc remis en vente, sur la même mise à prix. On parle alors de « réitération des enchères » (anciennement appelée folle enchère).
Après avoir été déclaré définitivement adjudicataire, il vous restera à régler le prix du bien, les honoraires de l’avocat et les divers taxes et frais (huissier, publicité…), selon le délai et les modalités indiqués par votre avocat.
Le Cahier des Conditions de Vente (CCV)
Il est rédigé par l’avocat poursuivant. Il comprend : les caractéristiques du bien, le cadastre, les servitudes éventuelles, les frais (huissier, publicité, publication aux hypothèques…), les renseignements d’urbanisme et hypothécaires, les diagnostics techniques, le décompte des sommes dues, la mention du commandement de payer valant saisie, la possibilité de surenchérir. Il comprend également le Procès-verbal descriptif, établi par l’huissier en début de procédure : descriptif des lieux, état, occupation, photos.
Ces documents sont disponibles au Greffe du TGI et au cabinet de l’avocat poursuivant la vente. Il est indispensable de les consulter, ainsi que d’assister aux visites, avant de décider d’enchérir
La vente immobilière volontaire
Contrairement à la vente forcée, elle est le résultat d'une volonté du vendeur. Elle a lieu à la Chambre des Notaires, sur place ou en un autre lieu proche du bien vendu et toujours en présence d'un officier public : le notaire. C'est lui qui expertisera le bien, rédigera le Cahier des Conditions de Vente, fixera la mise à prix et assistera le vendeur dans les formalités administratives. L'adjudicataire devient propriétaire le jour même de la vente.
Le Cahier des Conditions de Vente (CCV)
Il contient toutes les informations relatives au bien vendu : désignation, descriptif, urbanisme, situation hypothécaire, origine de propriété, éventuelles servitudes, fiscalité, transfert de propriété, jouissance, charges que doit supporter l’acquéreur, frais préalables, le résultat des diagnostics techniques, date de la vente, mise à prix, montant de la consignation, possibilité de surenchérir…).
Il est consultable chez le notaire et lors des visites. Il est indispensable de le consulter, ainsi que d’assister aux visites, avant de décider d’enchérir.
Etre enchérisseur
Il n’est pas nécessaire d’être représenté par un professionnel juridique, vous pouvez enchérir vous-même (ou mandater une personne pour agir en votre nom). Vous aurez préalablement fourni au notaire tous documents permettant d’attester de votre identité (carte d’identité, justificatif de domicile…) et de votre capacité à enchérir (chèque de banque, attestation de la banque donnant l’origine des fonds). Toutes ces pièces vous seront restituées si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire.
N’oubliez pas d’intégrer à votre plan de financement les frais divers qui s’ajouteront au prix d’adjudication : préparation de la vente, publicité, émoluments du notaire, expertises, droits et taxes de mutation…. Ils vous seront communiqués par le notaire.
La publicité
Elle a lieu pendant les trois semaines précédant la vente et peut se faire par voie de presse, affichage, sur internet… Elle reprend une description du bien, les lieu et date de la vente, la mise à prix, les dates et heures de visite, les renseignements de surface, bilans techniques, le montant du chèque de consignation, éventuellement des photos, un contact pour obtenir des informations complémentaires.
La vente
Il est remis à chaque enchérisseur un badge ou un panonceau numéroté. Il lui suffit de le lever pour faire une nouvelle proposition de prix. Les paliers d’enchère sont précisés à l’avance (par exemple de 5000€ en 5000€).
Les ventes ont lieu « à la bougie » : de petites mèches enduites de cire sont allumées. Lorsqu'elles s'éteignent, elles laissent monter une fumée. C'est après l'extinction de 2 feux successifs sans aucune nouvelle enchère survenue pendant la durée de leur combustion (15 à 30 secondes) que l'adjudication est prononcée au plus offrant et dernier enchérisseur.
L’adjudicataire signe un procès-verbal d’adjudication et dispose alors de 45 jours (+ 10 jours du délai éventuel de surenchère) pour régler le prix d’adjudication et les frais.
A noter : ni la loi Scrivener (condition suspensive d’obtention de prêt), ni la loi SRU (délai de réflexion) ne s’appliquent dans ce type de vente. Donc pas de rétractation possible à partir du moment où vous êtes déclaré adjudicataire.